Santiago busca que todo el Ayuntamiento sea zona de alquiler tensionado y lanza nuevo plan para Peleteiro

El concejal de Urbanismo de Santiago de Compostela, Iago Lestegás, ha anunciado este miércoles que ya hay acuerdo con la propiedad de la parcela del antiguo Peleteiro, la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), para priorizar el uso residencial y destinar el 45% a vivienda protegida.

En rueda de prensa tras constituirse la mesa sectorial de vivienda, el edil ha señalado que dará más datos en una rueda de prensa este miércoles, aunque ha avanzado que la modificación de planeamiento en este ámbito irá a la Comisión de Urbanismo el lunes y al Pleno del próximo jueves.

A preguntas de los medios, Lestegás ha explicado que en la propuesta que irá a pleno se establece que "por lo menos el 45% de la superficie" será de uso residencial y "tendrá que destinarse a vivienda protegida".

La polémica urbanística en torno a la parcela del antiguo colegio Peleteiro en Santiago de Compostela se remonta a más de dos décadas y combina conflictos legales, intereses económicos y disputas políticas. El solar, ubicado en el céntrico Ensanche compostelano, quedó abandonado tras el traslado del colegio a las afueras a principios de los años 2000. Originalmente, se proyectó convertirlo en un macrocomplejo comercial y hotelero en colaboración con Caixa Galicia, pero la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera de 2008 truncaron estos planes, dejando el terreno en manos de la Sareb, el denominado "banco malo", tras la reestructuración bancaria.

A lo largo de los años, múltiples intentos de reurbanización chocaron con obstáculos. En 2023, la Sareb presentó un proyecto para construir un apartahotel con 40 pisos turísticos, 41 viviendas libres y espacios comerciales, adaptado al planeamiento urbanístico vigente. Sin embargo, el Concello de Santiago denegó la licencia en diciembre de 2024 al considerar que incumplía las normas de habitabilidad de Galicia, especialmente en la disposición de espacios de almacenaje, y omitía el proyecto de urbanización de espacio público requerido. Además, se criticó la falta de participación ciudadana en el proceso, exigida por el plan PERI-12.

Paralelamente, el gobierno local impulsó un giro en la estrategia: en mayo de 2024, tras negociaciones con el Ministerio de Economía, se logró que la Sareb considerase incluir un 45% de vivienda protegida en el proyecto, priorizando el uso residencial sobre el comercial. Este acuerdo, anunciado formalmente en febrero de 2025, busca revertir la tendencia de ubicar vivienda social en la periferia y garantizar accesibilidad en el centro urbano. No obstante, la modificación del Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM) necesaria para ello enfrenta retrasos, ya que requiere consenso político y trámites administrativos que podrían prolongarse al menos ocho meses.

La disputa también está marcada por litigios judiciales históricos. En 2022, una sentencia del Tribunal Supremo anuló el contrato de compraventa original entre la familia Peleteiro y Caixa Galicia, obligando a la familia a devolver 24,7 millones de euros a Abanca, sucesora de la entidad financiera. Este fallo añadió incertidumbre sobre la propiedad y uso futuro del suelo, aunque las autoridades locales insisten en que no afecta directamente a los planes actuales, ya que la parcela está en manos de la Sareb y fondos de inversión.

Los vecinos del Ensanche han sido actores clave en esta polémica, exigiendo durante años más espacios públicos, como una plaza de 1.400 m², y oponiéndose a proyectos que consideraban sobredimensionados. La presión ciudadana y la fragmentación política en el pleno municipal —con desacuerdos entre PSOE, BNG y Compostela Aberta— han dificultado acuerdos definitivos. Mientras, el edificio sigue en estado de abandono.

ZONA DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO
Tal y como ha detallado el edil, esta era una de las propuestas incluidas en el Plan de medidas correctoras para introducir vivienda protegida en el centro de la ciudad, y así le ha sido trasladada, precisamente, a las entidades que han participado en la constitución de la mesa sectorial de vivienda celebrada este miércoles en el Salón de Plenos del Pazo de Raxoi.

Esta mesa es uno de los requisitos establecido por la Xunta de Galicia como paso previo para conceder la zona de mercado residencial tensionado. Así, Lestegás, además del plan de medidas correctoras, ha destacado que también se ha expuesto el diagnóstico realizado por el Grupo de Estudos Territoriais de la UDC sobre la situación del mercado residencial en la ciudad.

Ahora, ha explicado que se someterá a información pública este diagnóstico de la universidad coruñesa, que se publicará en el BOP "en los próximos días" y, de este modo, avanzar en la declaración del municipio "en su conjunto" como zona de mercado residencial tensionado al cumplir los requisitos del "peso del alquiler y de los gastos básicos sobre la renta básica de los hogares y el incremento del alquiler en los últimos cinco años que excede el incremento del IPC".

Pese a que ha reconocido que esta declaración "no es la solución a todos los problemas", el concejal ha subrayado que se trata de "una herramienta útil para desarrollar estrategias e implementar medidas".

"Esa zona no es un fin en sí mismo, es una herramienta que va a permitir implementar políticas públicas para facilitar el acceso a la vivienda. Tiene que ir acompañada de otras estrategias", ha aseverado.

En cuanto a los plazos, Iago Lestegás ha manifestado que la Xunta tiene un plazo de seis meses para resolver desde que recibe la solicitud. Ahora, se somete a información pública durante 20 días hábiles y a continuación convocarán también una nueva reunión de la mesa sectorial para incorporar también cuestiones que este miércoles han trasladado las entidades.

¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado y quién puede declararla?

Una zona de mercado residencial tensionado en España es un área geográfica declarada por las administraciones públicas debido a la existencia de un riesgo significativo de oferta insuficiente de vivienda para la población, lo que dificulta el acceso a viviendas asequibles. Esta figura fue introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y su objetivo es regular el mercado inmobiliario en áreas donde los precios de compra o alquiler son desproporcionados respecto al poder adquisitivo de los residentes.

Criterios para declarar una zona tensionada

Para que una zona sea declarada como tensionada, debe cumplir al menos uno de los siguientes requisitos:

• Carga económica excesiva: El coste medio de la hipoteca o el alquiler, sumado a los gastos básicos, supera el 30% de los ingresos medios de los hogares en esa zona.
• Incremento de precios: El precio de compra o alquiler ha crecido en los últimos cinco años al menos tres puntos porcentuales por encima del incremento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Medidas aplicables en zonas tensionadas

Cuando un área es declarada como tensionada, se pueden implementar diversas medidas para controlar el mercado y proteger a los residentes247:

• Límites en los precios de alquiler: Los nuevos contratos no pueden superar la renta del contrato anterior, salvo en casos excepcionales como obras de rehabilitación o contratos de larga duración, donde el aumento máximo permitido es del 10%.
• Prórrogas extraordinarias: Los inquilinos pueden solicitar prórrogas anuales de hasta tres años, manteniendo las mismas condiciones del contrato.
• Regulación para grandes tenedores: Se considera gran tenedor a quien posea 5 o más inmuebles en zonas tensionadas (frente a 10 en otras áreas), y estos están sujetos a normas más estrictas, como límites en los precios de alquiler basados en índices de referencia59.
• Incentivos fiscales: Los propietarios que alquilen viviendas en zonas tensionadas pueden acceder a bonificaciones en el IRPF de hasta el 90% si reducen el precio del alquiler en un 5% respecto al contrato anterior.

Proceso de declaración

La declaración de una zona como tensionada es competencia de las comunidades autónomas, que deben elaborar una memoria justificativa basada en datos objetivos. Esta declaración tiene una validez inicial de tres años, prorrogable anualmente si persisten las condiciones que la motivaron. Con todo, son los ayuntamientos quien deben iniciar el proceso aportando informes, que es lo que está realizando ahora el Ayuntamiento de Santiago.